Finaliza la obra 3 meses antes de la fecha de entrega comprometida
Gracias a Lean Construction y Last Planner System, MAXPROJECT consigue además un ahorro de un 20% en los gastos generales de la obra
Presentamos este nuevo video del caso de éxito de aplicación de la metodología Lean en el sector de la construcción.
En su primera experiencia piloto de aplicación de la metodología Lean Construction, la empresa MAXPROJECT ha conseguido entregar la obra 3 meses antes de la fecha de entrega comprometida, sobre un plazo total de 14 meses.
MAXPROJECT es una empresa que se dedica a la gestión integral de las actividades de proyectos de edificación, realizada por un equipo profesional e independiente que asiste al cliente de forma personalizada en la obtención de sus objetivos. El grupo también posee una constructora. Aunque realiza obras de todo tipo, está especializada en viviendas de alta calidad.
Nacho Calderón, Director de la empresa, se había interesado y formado en los principios de Lean Construction. Particularmente, en la metodología Last Planner System (LPS) y en los contratos colaborativos, como medios que le podían permitir aumentar la eficiencia de sus actividades y proyectos y como estrategia de futuro para gestionar las relaciones y trabajos de los subcontratistas.
En julio de 2020, comienza un proyecto de consultoría con Escuela de Lean para llevar a cabo una experiencia piloto, de forma que se aplicaran los principios de las metodologías anteriores tanto a las actividades de estudios y proyectos como a la ejecución de una primera obra. La obra elegida fue una vivienda que iba a construir en Marbella, cuya fecha de entrega acordada en contrato con el cliente era septiembre de 2021.
Todos sabemos lo complicado que resulta que se cumplan los plazos establecidos de una obra. Son muchos los factores que pueden ocasionar retrasos: indefiniciones del proyecto, modificaciones del cliente, retrasos de suministro, descoordinación de gremios, la ubicación de la obra o errores en la ejecución.
A diferencia de la situación que poseen empresas industriales o de servicios que desarrollan su actividad en un emplazamiento fijo, es cierto que ejecutar un proyecto de edificación está sujeto a determinadas circunstancias especiales como la influencia de legislaciones diferentes, la deslocalización de los equipos de profesionales, la necesidad de disponer de lugares de almacenamiento temporal para materiales y equipamiento, la influencia de la meteorología o la intervención de profesionales de distintas especialidades y empresas.
Sin embargo, estas circunstancias fueron las que precisamente llevaron a MAXPROJECT a adoptar Lean Construction y LPS como sistema de gestión y de trabajo para mejorar su eficacia y su eficiencia.
El camino para el éxito
Como hacemos al empezar los proyectos en Escuela de Lean, acordamos un objetivo real y tangible con la Dirección de MAXPROJECT. En este caso, la empresa manifestó que entregar la obra 2 meses antes de lo acordado lo consideraría un éxito que sólo podía ser atribuido al cambio de método. Hay que decir que MAXPROJECT es una empresa que habitualmente cumple los plazos de entrega a los que se compromete.
Durante los meses de septiembre y octubre de 2020, realizamos la formación del equipo directivo y de técnicos de la empresa. A finales de octubre celebramos la segunda reunión de planificación (Pull Sesion), ya con presencia de los subcontratistas. En septiembre habíamos realizado la primera con el equipo director de la obra, a modo de entrenamiento previo.
En la primera sesión conjunta, se expuso a los subcontratistas el método de trabajo a seguir, los objetivos de la metodología y se acordó la frecuencia de las reuniones de revisión de la planificación, que sería de 3 meses. Además de estas reuniones, el jefe de obra realizaría reuniones semanales de revisión y planificación detallada de los trabajos a 4 semanas vista.
Desde octubre se celebraron 3 reuniones Pull con los subcontratistas. La última se celebró en abril de 2021. La obra se entregó el 31 de mayo, 3 meses antes de la fecha comprometida con el cliente, lo que le ha permitido poder disfrutar de la vivienda durante el verano, y a MAXPROJECT ahorrar 20% de los gastos generales de la obra.
¿Cuáles son las claves para aumentar la eficiencia y reducir los plazos aplicando Lean Construction?
Uno de los mayores retos a los que se enfrenta un promotor en una obra es el de conseguir que ésta discurra sin interrupciones y dentro del plazo estipulado. Ante la pregunta sobre el plazo de ejecución de una partida, es normal que no se piense tanto en el compromiso adquirido como en todos los condicionantes que ocurren habitualmente y que probablemente lo van a incrementar.
La metodología Lean Construction ayuda a mejorar tanto la planificación como el control de la ejecución, y permite al promotor y encargados adelantarse a los problemas que puedan surgir mediante el análisis global y periódico de la obra, en conjunto con los subcontratistas, de forma que se identifiquen de una forma más completa las posibles restricciones o condicionantes al avance de los trabajos y se mejore la comunicación y sincronización entre los diferentes gremios profesionales.
Las claves para cumplir o reducir los plazos son:
- Hacer equipo con las subcontratas y trabajar por un objetivo común. La eficiencia del promotor mejorará si mejora la eficiencia de los diferentes trabajos y partidas de la obra.
- Acordar el método para realizar la planificación de manera conjunta y con revisiones periódicas en equipo.
- Estar enfocados en la eliminación constante de los desperdicios, los trabajos que no añaden valor, incluyendo las esperas y evitando las paradas.
- Por último, el liderazgo de la Dirección para impulsar el cambio.
Instaurar un nuevo método de trabajo requiere perseverancia en la aplicación y rigor y disciplina a la hora de cumplirlo. Como ocurre en otros sectores, también en construcción la principal barrera al cambio somos las personas. Permitir faltas sistemáticas de puntualidad, o de cumplimiento del horario, dejar el trabajo sin terminar o no cumplir completamente con los compromisos acordados, son algunos de los factores que pueden hacer que el proyecto no tenga éxito.
Es aquí cuando la Dirección juega un papel clave:
- Apoyando y guiando al equipo técnico y encargados de obra para que anticipen y gestionen nuevas situaciones y resuelvan posibles restricciones,
- apoyando y asegurando la correcta sincronización de subcontratistas,
- ayudando a mejorar los rendimientos de todos los participantes y
- asegurando el cumplimiento de los plazos y calidades acordadas.
Eliminar los desperdicios
La metodología Lean pone el foco en la eliminación de actividades que no aportan valor al cliente, identificando 7 tipos de desperdicios: sobreproducción, reproceso, movimientos, transportes, esperas, inventarios y sobreprocesado.
Todos ellos están presentes en una obra, desde la elaboración del proyecto hasta la entrega, por lo que es fundamental identificarlos, cuantificarlos, analizarlos y establecer planes de acción que permitan su eliminación de manera permanente.
